Как продать квартиру, которая находится в ипотеке
Приобретение жилья – всегда волнительное и важное событие в жизни человека. Покупка квартиры в ипотеку – этап очень ответственный, так как выплачивать кредит придется в течение длительного времени. Но иногда у заемщика возникает необходимость перепродать жилье: например, у него увеличилась семья, и требуются дополнительные квадратные метры, или наметился переезд на постоянное место жительство в другой город. Причины могут быть разные. Как в таком случае продать ипотечную квартиру? Существует несколько способов решения этого вопроса.
Особенности сделок с ипотечными квартирами
Распорядиться по собственному усмотрению квартирой, которая находится в залоге, без ведома кредитора не получится, так как заложенное жилье – гарантия для банка на случай если заемщик в силу каких-либо обстоятельств станет неплатежеспособным. Тогда по решению суда кредитор сможет продать квартиру и вернуть свои деньги. Зарегистрировать в Росреестре переход права собственности от продавца к покупателю без согласия банка-кредитора тоже не выйдет.
Как правило, банки одобряют сделки с ипотечными квартирами в двух случаях: если в итоге долг по кредиту будет полностью выплачен или если его возьмет на себя покупатель. Еще одно важное условие, к которому надо быть готовым, – все расчеты по сделке будут проходить через ипотечный банк продавца. Это значительно снижает риски для всех участников сделки, так как банк проконтролирует, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, а продавец получил деньги за квартиру и погасил долг.
Покупатель платит сам
Схема расчетов, когда покупатель расплачивается собственными сбережениями, самая безопасная как для продавца, так и для покупателя. Однако цена продажи должна быть не меньше задолженности по кредиту. Если из-за рыночных колебаний цены на жилье снизились, и стоимость квартиры не покрывает остаток задолженности по кредиту, получить одобрение банка на сделку вряд ли удастся. Покупатель вносит деньги на счет эскроу, номинальный счет, аккредитив или кладет наличные в банковскую ячейку, а в Росреестр направляются документы по сделке купли-продажи недвижимости. После государственной регистрации перехода права собственности продавец приносит в банк соответствующую выписку. Если все условия, прописанные в договоре выполнены, банк получает сумму на погашение ипотеки, а продавец – оставшуюся часть. Банк закрывает кредит, и квартира освобождается от залога. Покупатель становится полноправным владельцем жилья.
Ипотечный кредит переоформляется с продавца на покупателя
Еще один возможный путь решения, если у покупателя не хватает собственных средств, и он планирует брать ипотечный кредит. Тогда банк может предложить переоформить договор с продавца на покупателя. График платежей либо останется прежним, либо кредит можно будет реструктурировать, изменив срок погашения или размер взносов. Здесь важно учитывать два момента. Во-первых, вместе с кредитом покупателю могут перейти и все штрафы и пени, начисленные продавцу. Поэтому стоит заранее выяснить эти нюансы у банка-кредитора. Во-вторых, если к моменту заключения сделки ипотечная ставка понизится, то выгоднее обратиться в банк с просьбой перезаключить договор на новых условиях.
Покупатель заключает новый ипотечный договор
Если условия по кредиту продавца невыгодны покупателю, то ипотечный кредит можно оформить в другом банке. Для этого покупателю необходимо иметь деньги на первоначальный взнос (как правило, не менее 20% от стоимости жилья). Когда покупатель берет заем в том же банке, что и ипотека у продавца, то риск получить неодобрение сделки сводится к минимуму, не возникнет и трудностей при переоформлении залога. Обращение за кредитом в иной банк имеет свои особенности, так как многие кредиторы предпочитают не иметь дела с недвижимостью, которая находится в залоге у другой организации. Также после проверки и оценки жилья заявителю могут отказать в ипотеке в силу разных требований к жилью у обоих кредиторов. Но если такое одобрение все же получено, то дальнейшие действия придется согласовывать и с тем, и с другим банком.
Какой сценарий приобретения ипотечной квартиры вы бы ни выбрали, не стоит забывать об осторожности. Постарайтесь при помощи риелтора, юриста или нотариуса собрать максимум информации о продавце. Cправиться о его реноме можно, заглянув в реестр банкротств и на сайт судебных приставов. Будет не лишним попросить продавца показать свежую кредитную историю, в которой отражены все имеющиеся на момент заключения договора купли-продажи задолженности. Чем больше информации вы соберете, тем меньше будет риск возникновения непредвиденных ситуаций и тем спокойнее вы будете чувствовать себя в новом жилище.
Напоминаем, что на почтовый ящик vopros.gu@inbox.ru вы можете направить интересующие вас вопросы, а также предложить новые темы для освещения в нашей рубрике.
А если ваши права потребителя финансовых услуг нарушаются уже сейчас, вы можете обратиться в интернет приемную Банка России по ссылке cbr.ru/reception, а также по телефонам 8 800 300 30 00, +7 499 300 30 00 и 300 (для звонков с мобильных телефонов).
