РЖД не смогло реализовать площади в небоскребе Moscow Towers в «Москва-Сити» за 280,8 млрд рублей: назначенный на 21 мая 2026 года аукцион не состоялся из-за отсутствия заявок. Насколько соответствует заявленная стоимость инвестиционной привлекательности объекта и почему потенциальные покупатели не готовы выходить на сделку, объясняет Арик Шабанов — эксперт по инвестициям в недвижимость, управляющий партнер юридической фирмы Prime Legal, кандидат юридических наук.
Компания приобрела основную часть комплекса всего около двух лет назад, а теперь готова продать актив существенно дороже. В октябре 2024 года РЖД приобрело около 350 тыс. кв. м площадей, включая офисы, апартаменты и паркинги. Точная сумма сделки официально не раскрывалась, однако стоимость офисной части впоследствии оценивалась примерно в 193,1 млрд рублей. В 2026 году РЖД выставило на продажу 242,5 тыс. кв. м нежилых помещений за 280,8 млрд рублей.
По словам Арика Шабанова, при оценке подобного объекта инвестор не должен ориентироваться только на его местоположение, масштаб или разницу между ценой покупки и продажи. Главным критерием остается способность недвижимости генерировать денежный поток.
«Инвестору важна не разница между ценами покупки и продажи, а экономика самого актива — арендный поток, вакантность, расходы, качество арендаторов, срок окупаемости», — поясняет эксперт.
При заявленной цене стоимость одного квадратного метра составляет около 1,16 млн рублей. Однако этот показатель сам по себе не говорит о том, насколько выгодной может оказаться покупка. Для институционального инвестора принципиальна конечная доходность вложений.
При чистом доходе объекта на уровне 20 млрд рублей в год доходность составила бы около 7,1%. Если же чистый доход окажется на уровне 15 млрд рублей, показатель снизится примерно до 5,3%.
«Для институционала эта разница критична. По словам Шабанова, покупатель будет считать IRR и срок возврата инвестиций — и при недостаточной доходности даже уникальный объект может остаться без покупателя», — отмечает эксперт.
Таким образом, отсутствие заявок на аукцион нельзя рассматривать исключительно как отсутствие интереса к самому объекту. Скорее, рынок не подтвердил готовность платить 280,8 млрд рублей при текущих параметрах инвестиционной модели.
«Несостоявшийся аукцион показывает, что инвесторы не готовы автоматически принимать заявленную цену. Это не значит, что актив никому не нужен — просто на предложенных условиях покупатель не увидел приемлемой инвестиционной модели», — считает Шабанов.
При этом потенциальных покупателей Moscow Towers немного: речь идет прежде всего об институциональных инвесторах и крупных финансовых структурах, способных профинансировать сделку такого масштаба.
Не является гарантией выгодной покупки и статус продавца. Государственная компания может принимать решение о продаже исходя из собственных финансовых и стратегических задач.
«Расхожее мнение, что продажа госкомпанией автоматически выгодна, ошибочно. У продавца могут быть свои стратегические и финансовые мотивы — высвобождение капитала, снижение долга, оптимизация активов», — отмечает Арик Шабанов.
Поэтому покупателю необходимо самостоятельно оценивать объект и проводить due diligence, включая анализ финансовой модели, юридической структуры, арендаторов и потенциальной доходности.
В августе 2026 года стало известно, что Moscow Towers вновь рассматривается для продажи, однако публичная цена нового предложения не объявлялась. В такой ситуации продавец может перейти к более гибкому формату поиска стратегического инвестора.
Для рынка ключевым остается вопрос цены. При стоимости в диапазоне 240–250 млрд рублей или ниже инвестиционная модель может стать привлекательнее даже при консервативных прогнозах по арендному доходу.
История Moscow Towers показывает, что в сделках с крупной коммерческой недвижимостью итоговую стоимость актива определяет не только цена, которую рассчитывает получить продавец, но и доходность, на которую готов пойти покупатель.
