Несмотря на рост вакантности и снижение арендных ставок, складская недвижимость продолжает представлять интерес для инвесторов. При этом на первый план выходят качество объекта, надежность арендаторов и цена входа. Об этом рассказал Арик Шабанов — эксперт по инвестициям в недвижимость, управляющий партнер юридической фирмы Prime Legal, кандидат юридических наук.
По итогам 2025 года рынок складской недвижимости впервые за долгое время вышел из состояния острого дефицита. В Московском регионе доля свободных площадей увеличилась с 0,5% до 4,1%, а арендные ставки после трех лет активного роста снизились примерно на 9%. Для инвесторов, привыкших рассматривать склады как стабильно растущий актив, такая динамика может выглядеть тревожно. Однако изменения затронули рынок неравномерно.
В первую очередь охлаждение коснулось складов среднего качества и части нового предложения, значительный объем которого одновременно появился на рынке. В то же время современные комплексы класса А с высотой потолков от 12 метров, нагрузкой на пол от 5 тонн на квадратный метр и автоматизированным доковым оборудованием продолжают пользоваться спросом у маркетплейсов, крупных ритейлеров и производственных компаний.
Такие объекты способны обеспечивать инвесторам стабильный и прогнозируемый денежный поток. Ставки капитализации в складском сегменте Москвы находятся на уровне 11,25–12,75%, что заметно выше показателей офисной и торговой недвижимости. За счет этого склады остаются одним из наиболее доходных сегментов коммерческой недвижимости.
О сохранении интереса к рынку говорит и активность крупных инвесторов. В 2025 году управляющие компании и ЗПИФы приобрели 20 складских объектов общей стоимостью около 93 млрд рублей. Это соответствует 38% совокупного объема инвестиций в сегмент за год.
По словам Шабанова, профессиональные фонды не отказываются от складских активов, но подходят к их выбору более избирательно. В центре внимания находятся качественные объекты с понятными арендаторами и приемлемой стоимостью приобретения.
Подобная ситуация создает возможности и для частного капитала. На рынке периодически появляются объекты, предлагаемые по цене значительно ниже рыночной. Так, недавние торги по логистическому комплексу площадью более 120 тыс. кв. м начинались с отметки около 44,5 тыс. рублей за квадратный метр, что заметно ниже средней стоимости качественных складских площадей в Москве. Такие предложения возникают нечасто, однако могут становиться привлекательными точками входа.
Перспективы существуют и за пределами столичного региона. В то время как значительная часть инвесторов ориентируется на Москву и Подмосковье, в Екатеринбурге, Казани, Омске, Новосибирске и других крупных логистических узлах сохраняется нехватка современных складских площадей. В перспективе нескольких лет этот фактор может поддерживать рост арендных ставок.
По прогнозам аналитиков, в 2026 году объем сделок аренды и продажи складской недвижимости может увеличиться на 15–25% и достигнуть 3,7–4 млн кв. м.
Вместе с тем наличие потенциала не делает вложения в склады безрисковыми. Формальное соответствие объекта классу А еще не гарантирует его реального качества, а надежность арендатора напрямую влияет на устойчивость денежного потока. При оценке инвестиции также необходимо учитывать расположение объекта, транспортную доступность, состояние инженерных систем и условия договора аренды.
Привлекательная стоимость покупки также не всегда означает высокую инвестиционную доходность. Если при анализе объекта не учесть его эксплуатационные и логистические особенности, первоначальная экономия на цене может оказаться недостаточной для получения ожидаемого результата.
«Рынок сегодня вознаграждает не тех, кто просто покупает склад, а тех, кто умеет отличить качественный актив с реальным потенциалом от красиво упакованного, но посредственного предложения».
Поэтому при выборе склада Шабанов рекомендует оценивать не только общую ситуацию на рынке, но и параметры конкретного объекта. Анализ самого лота, арендаторов, условий сделки и потенциальных рисков позволяет определить реальную доходность инвестиции еще до принятия решения.
