В 2025 году объем инвестиций в гостиничную недвижимость России достиг 60 млрд рублей и стал рекордным за последнее десятилетие. На фоне роста внутреннего туризма, дефицита качественных отелей и интереса к доходным форматам инвесторы все чаще смотрят на покупку квадратных метров в гостиницах как на альтернативу классической квартире под аренду.
CEO Domina Invest Алексей Музыка рассказал, как устроен заработок на гостиничной недвижимости, какие риски есть у таких вложений и почему доходы в разных регионах могут сильно отличаться.
Рынок недвижимости в 2026 году выглядит противоречиво. С одной стороны, спрос на жилье и курортные объекты на юге России сохраняется, туристический поток остается высоким, а инвесторы по-прежнему ищут способы вложить деньги в понятные активы. С другой стороны, прежняя логика «купил квартиру или апартамент, сдал в аренду и спокойно получаешь доход» работает уже не так уверенно.
Все стало сложнее. Кредиты брать невыгодно, ипотека для многих стала менее доступной, строительство обходится дороже, а содержание недвижимости тоже требует все больших расходов. Покупатели и арендаторы при этом стали внимательнее выбирать объекты.
Поэтому инвесторы всё чаще присматриваются к гостиничному сегменту. Логика понятна: внутренний туризм растёт, спрос на размещение есть, а качественных отелей во многих регионах по-прежнему не хватает. Но и здесь не всё так просто: гостиничный объект – это не квартира, которую можно сдать и забыть. Здесь важно, кто управляет, как заполняется номерной фонд в межсезонье и можно ли вообще выйти из актива, если что-то пойдёт не так.
Особенно хорошо эти изменения видны на юге России, где недвижимость традиционно воспринималась как один из самых классических способов вложения денег. Краснодарский край, Крым, Ростовская область и Адыгея в начале 2026 года показали рост оборота на первичном рынке. В Краснодарском крае за январь–февраль он увеличился в 2,1 раза и приблизился к 43 млрд рублей, в Ростовской области вырос в 1,6 раза, до 24 млрд рублей, в Крыму – на 22%, до 12 млрд рублей, а в Адыгее – втрое, до 7 млрд рублей.
На первый взгляд, все выглядит очень хорошо. Но внутри этого роста есть важный нюанс: часть покупателей торопилась выйти в сделки из-за ожидания новых ограничений по льготной ипотеке. То есть спрос был не только естественным, но и подогретым внешними обстоятельствами. Поэтому рынок нельзя оценивать только по цифрам продаж за два месяца. Важно смотреть, что будет дальше: как изменится ипотека, насколько быстро будет снижаться стоимость денег и смогут ли застройщики удерживать цены.
Главный тренд: инвестор стал осторожнее
Раньше южная недвижимость часто покупалась на эмоциях. Море, солнце, отпуск, «будем сами приезжать, а в остальное время сдавать». Такая логика понятна, но сейчас ее уже недостаточно.
Покупатель стал рациональнее. Он хочет понимать не только, где находится объект, но и как он будет зарабатывать. Если речь идёт о квартире – смотрит на арендный спрос, ликвидность района и стоимость входа. Если о гостиничном проекте – на управляющего оператора, загрузку, сезонность и реальные выплаты собственнику.
Именно поэтому рынок постепенно поделился на два типа объектов. Первые – квартиры и апартаменты у моря, которые продаются по старой логике: красивая картинка, обещанная доходность и перспективные локации. Вторые – гостиничные проекты с оператором, понятной концепцией и четким ответом на вопрос, сколько и при каких условиях получит инвестор.
Курортная недвижимость остается интересной, но простой ее уже не назовешь
Интерес к курортной недвижимости сохраняется, потому что внутренний туризм в России продолжает развиваться. Люди ездят на юг, выбирают отели, апартаменты, санатории, загородные форматы отдыха. Но хороших объектов с сервисом, инфраструктурой и стабильным качеством на этом фоне заметно меньше, чем нужно.
В Краснодарском крае в 2026 году планируется ввести семь гостиничных проектов с объемом инвестиций около 77 млрд рублей и номерным фондом более 3 тыс. номеров. При этом в регионе уже работает более 10 тыс. объектов размещения примерно на 530 тыс. человек. Казалось бы, много. Но около 40% номерного фонда приходится на частные гостевые дома, а доля отелей уровня четыре-пять звезд остается небольшой.
Для инвестора это одновременно и возможность, и риск. Возможность – потому что качественные проекты в локациях могут быть востребованы. Риск – потому что нужно понимать, будет ли он конкурентоспособным через несколько лет, когда на рынок выйдут новые отели и апарт-комплексы.
Апартаменты все еще в фокусе, но обещания доходности нужно проверять
Сервисные апартаменты и апарт-отели остаются одним из самых популярных форматов для частных инвесторов. Их любят за понятную модель: покупатель приобретает номер или апартамент, а управлением занимается оператор. В идеале собственник получает доход, не погружаясь в ежедневную работу с гостями.
Но здесь важно не путать рекламную доходность с реальной. На рынке можно встретить обещания 12–15% годовых, но после учета расходов на управление, сезонности, ремонта, меблировки и простоев более реалистичная доходность часто оказывается на уровне 8–10% годовых.
Срок окупаемости тоже зависит от локации и качества проекта. В сильных курортных проектах Крыма он может составлять 7–9 лет, в среднем по рынку – около 10–12 лет, а в менее сильных локациях может растягиваться на 15–17 лет.
Для сравнения, обычная квартира под аренду часто дает 4–6% годовых, а срок окупаемости может доходить до 20–25 лет. Поэтому апарт-отели действительно могут быть интереснее, но только в том случае, если за проектом стоит просчитанная экономика, а не просто красивый буклет.
Строить хорошие объекты становится сложнее
Лучшие участки у моря уже заняты или давно распределены под крупные проекты. Поэтому новые гостиницы и курортные комплексы все чаще приходится строить на сложных территориях: с перепадами высот, непростой геологией, сейсмическими рисками и дорогой инженерной подготовкой.
Например, курорт «Палаццо де Агой» в Туапсинском районе планируется как крупный гостиничный проект более чем на 1 тыс. номеров. Его общая площадь составит около 33 тыс. кв. м, управлять комплексом будет международный гостиничный оператор Domina. Но сам объект строится на участке с перепадом высот до 20 м, что требует сложных инженерных решений.
Для частного инвестора это не просто техническая деталь. Это показатель того, что девелопмент курортной недвижимости становится сложнее и дороже. А значит, надежность проекта теперь зависит не только от места, но и от профессионализма команды: девелопера, проектировщиков, строителей, оператора и управляющей компании.
Петербург показывает, что происходит на зрелом рынке
Санкт-Петербург – хороший пример того, выстроен зрелый гостиничный рынок. В первом квартале 2026 года в городе не открылось ни одной новой гостиницы. Девелоперы стали осторожнее из-за высокой ставки, роста строительных затрат, налоговой нагрузки и расходов на персонал.
При этом Петербург остается популярным туристическим направлением. К началу апреля 2026 года на средства размещения в исторической застройке приходилось 45% качественного номерного фонда города. Всего рынок насчитывал 185 гостиниц и апарт-отелей примерно на 25 тыс. номеров.
В 2026 году в Петербурге ожидается открытие четырех новых объектов на 713 номеров, что на 11% меньше, чем годом ранее. Загрузка отелей за январь–февраль снизилась на 2 п. п. и составила 48%, средняя цена номера выросла на 5%, до 7,8 тыс. рублей, но доходность на номер осталась примерно на уровне прошлого года – 3,7 тыс. рублей.
Это важный сигнал для всех регионов: даже там, где туристы есть круглый год, доходность не растет сама собой. Если расходы увеличиваются, конкуренция усиливается, а гость становится требовательнее, объект должен выигрывать не только местом, но и качеством продукта.
Что в итоге важно инвестору
Главный тренд рынка инвестиций в недвижимость сейчас – переход от простых покупок к более осознанным решениям. Инвестор больше не может ориентироваться только на локацию, обещанную доходность или рост цен в прошлом. Ему нужно смотреть на объект как на бизнес-модель.
Если это квартира, важны цена входа, район, арендаторы, ликвидность и расходы на ремонт. Если апартаменты – управляющая компания, сезонность, правила выплат и реальная загрузка. Если гостиничный проект – оператор, концепция, инфраструктура и способность объекта работать не только летом.
Курортная недвижимость по-прежнему интересна для инвесторов. Просто теперь одного желания купить «что-то у моря» мало. Рынок стал жёстче: случайные решения обходятся дороже, а деньги достаются тем, кто заранее думает — как это работает, кто этим занимается и что с этим будет через пять лет.
