Туристы все чаще ищут не просто место для ночлега, а полноценную среду, чтобы рядом с отелем или загородным комплексом были рестораны, локальная кухня, банный комплекс, фермерский магазин, прокат, детские форматы, прогулочные зоны и что-то происходило по выходным.
Спрос на термы, wellness и рекреационную недвижимость давно вышел за рамки моды на ЗОЖ. По сути, меняется сама логика выбора: покупателю, туристу и инвестору уже недостаточно квадратных метров в хорошем месте, нужна среда, которая дает сценарии жизни, восстановления и регулярного потребления услуг. Желательно рядом с домом или в составе многофункционального проекта.
На этом фоне девелоперы все активнее смотрят в сторону термальных комплексов, центров здоровья, водных и банных форматов, семейной рекреации и инфраструктуры активного долголетия. Такие объекты воспринимаются как драйвер трафика, капитализации территории и более долгого пребывания аудитории в проекте.
Как отмечает CEO Domina Invest Алексей Музыка, рынок постепенно движется к модели управляемой среды.
«В рекреационной недвижимости сегодня важен уже не только сам отель, апартаменты или участок в хорошей локации. Важен весь сценарий пребывания гостя: где он ест, как проводит день, какие услуги покупает, сколько времени остается на территории и почему возвращается снова. Именно коммерческая и wellness-инфраструктура превращает объект из места ночевки в полноценное место для отдыха», – говорит Алексей Музыка.
Для рынка это означает, что коммерческая, досуговая и оздоровительная функции работают в одной связке. Рекреационная недвижимость особенно востребована там, где проект закрывает сразу несколько задач: отдых, социализацию, спорт, восстановление, семейный сценарий выходного дня – и при этом генерирует устойчивый потребительский поток.
В этом смысле термы и близкие им форматы получают преимущество перед многими классическими концепциями. Они сложнее в реализации, требуют профессионального оператора, инженерной подготовки и постоянного управления, но сильнее привязывают аудиторию, формируют повторные визиты и дают более устойчивую модель монетизации.
«Термы, wellness, банные и рекреационные форматы интересны инвестору именно потому, что они работают не только на разовое посещение. Хорошо собранный проект формирует привычку: человек приезжает отдыхать, восстанавливаться, проводить время с семьей, встречаться с друзьями. Для недвижимости это принципиально: регулярный сценарий потребления повышает устойчивость трафика», — подчеркивает Алексей Музыка.
Отсюда и растущий интерес к гостиничной недвижимости. Она становится частью общего тренда на рекреацию, внутренний туризм и «недвижимость образа жизни», где ценность создают не метры сами по себе, а сервис, впечатления и качество времени, которое человек проводит на объекте.
По итогам 2025 года в России был зафиксирован рекордный за десятилетие ввод качественных гостиничных номеров: около 10,5 тыс. номеров категории 3–5 звёзд — на 17% выше уровня 2024 года, а общий объём качественного предложения достиг примерно 160 тыс. номеров. Параллельно обновил рекорд и инвестиционный интерес: по данным IBC Real Estate, вложения в гостиничную недвижимость в 2025 году выросли более чем в 1,5 раза к 2024-му.
Эти цифры подтверждают: термы, wellness, рекреационные форматы и гостиничные проекты развиваются уже не как набор отдельных ниш, а как единый вектор эволюции рынка недвижимости. В центре этой модели – не площадь, а способность объекта удерживать аудиторию, увеличивать глубину потребления и давать понятную экономику собственнику.
На московском рынке и в ближнем Подмосковье — особенно в сегменте до 300–500 млн рублей — идёт высокая конкуренция за популярные объекты. Инвесторы ищут готовые решения: первая линия, отдельный вход, первый этаж в жилом доме или отдельно стоящее здание. Но именно такие активы чаще всего дорого обходятся на входе и при этом дают более сдержанную реальную доходность.
По словам Алексея Музыки, в такой ситуации важно смотреть не только на очевидность объекта, но и на его операционный потенциал.
«На рынке Москвы и Московской области по-прежнему можно найти объекты с реальной окупаемостью около 10 лет, если считать операционный доход. Но такие сделки требуют более внимательного подхода: нужно понимать будущую функцию объекта, структуру расходов, качество трафика, возможности управления и перспективу выхода из актива. В правильно собранной сделке инвестор зарабатывает не только на аренде, но и на последующей капитализации и перепродаже», — отмечает CEO Domina Invest.
Для девелоперов коммерческая и рекреационная инфраструктура перестала быть опциональным элементом проекта. Она влияет на восприятие территории, повышает привлекательность для гостей и инвесторов, увеличивает время пребывания и формирует повторные визиты. Для операторов ресторанов, ритейла и сервисов такие локации – отдельное направление развития: здесь они работают с аудиторией, которая уже приехала тратить время и деньги на отдых и восстановление.
В ближайшие годы интерес к рекреационной недвижимости, термальным комплексам, wellness и гостиничным проектам, по всей видимости, будет только расти. Рынок переходит к модели, когда доходность формируется за счет всего набора сервисов, которые дают человеку повод приехать и вернуться.
